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住建资讯网 > 房产问答 > 二手房交易遇到的坑:如何逃过二手房常见“大坑”

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作者:admin
来源:未知
日期:2020-06-20 14:15:36

如何逃过二手房常见“大坑”

二手房交易十大注2113意事项:一、房屋5261产权是否明晰有些房屋有好多4102个共有人1653,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。二、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。三、交易房屋是否在租有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。四、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。六、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。七、市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。八、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。九、中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。十、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

买个二手房被坑得不要不要的,亲身经验告诉你怎么抠出

您好2113。1.原则:只选对的 不选贵的对于大多数“刚需族5261”而言,虽然买4102房是“无法改变的事实”,1653但“刚需族”的普遍经济实力确实是略逊一筹。以销售均价在3200元/平方米的楼盘为例,购买一套面积90平方米以内的户型,总价在28.8万元左右,首付基本8万元就够了。“刚需族”在选房时应把握一个原则,就是只选对的,不选贵的。另外,对于首次置业的购房者,尤其是购买面积在90平米以下的普通住宅,政策依然提供了较大的优惠。按规定还能享受到首付两成和贷款七折的待遇。相较二套及以上购房者不仅首付成数低,还能省下一部分贷款成本。所以,陈先生觉得,对于经济水平一般的“刚需族”而言,总价低的中小户型是最佳选择。2.户型:实用性强 设计合理刚性需求就是最起码的需求,不能降低的,比如结婚成家必须得买房子。一个适合居家的户型应该是动静分离、干湿分区、功能齐全、设计紧凑的。具体而言,待客的客厅应该有充足的采光和开间,卧室则必须要保证私密性,避免门对门或门对走廊;餐厅应与厨房紧紧相连;日常活动的洗手间、厨房应该有足够的空间和光线,避免黑厨黑卫。空间利用上则要关注:是否有走廊、转角等不必要空间?复式的楼梯间下方可否利用?另外,南北通透的是首选。如受地块限制整栋楼都没南北通的房子,那么尽量选择南向、东向的。目前的新盘大多是期房,在选购时还要学会如何看沙盘,从周边建筑物的高低,可判断中意户型的通风采光状况;结合沙盘、楼书和户型图来向售楼小姐发问,选房会更靠谱。如果短期之内计划组建家庭,应尽量从功能分区是否合理方面考虑。3.位置:交通便利 节约成本交通便利,可以节约生活成本。所以,交通便利是置业参考最重要的因素。刚需消费者大多会选择在郊区购房,但是交通一定要方便。如果你是有车一族,可以选离市区远些但环境好点的;如果没有车,就得选公交线路、及其他配套设施方便的,比如超市、菜市、等。选择在哪里居住,还要看自己以及家人的工作地点在哪儿,要综合考虑。通常主干道较好,交通便利,出行也方便,而且以后的也会大。如果有公交,那就更好了,位置远些也无妨。4.配套:成熟完善 远离马路完善的配套可从社区内外两方面考察,社区外是指,社区周边有购物、餐饮娱乐、休闲设施等,距离在5-10分钟之内就可到达。同时,社区内也应该有一些人性化的配套,如超市、商业街、会所等。另外,设施也必不可少,买房图什么,无非是一家人生活、工作、学习的便利。对于已经或短期内将要有孩子的家庭而言,孩子上下学是否方便,是购房时要重点考虑的问题。如果配套太过于成熟的闹市区,或者是临马路的楼盘也要多考虑一下,马路是睡眠杀手。如果你看中的楼盘位于两条大道的交叉口,而你选中的单位又位于转角,且有大大的落地窗户的话,恐怕以后的居住生活很难有美妙的景象。如果没有其他选择,那么你需要考察的是:靠马路的窗户是否安装有双层隔音玻璃?所处楼栋距离道路有多远?同等条件下,中高楼层的马路噪音比低、高楼层大。业内人士也建议,在目前形势下,开发商一改年初的“牛气”,出现议价空间。各种明里暗里的楼盘优惠或者说暂时稳定下来的房价给购房者创造了买房机会,真正的刚性需求购房者就可以趁这段时间多多比较。从长远来看,房价肯定会越来越高,要是遇到了自己心仪的房子且价位可以接受建议购买,以免错过最佳时机。

二手房买卖都有哪些“坑”?

案例1合同签订后她反2113悔了 说丈夫对此事不知5261情2016年4月,原告孟某经中介4102介绍,决定1653购买被告吴某的一处房产。为表示诚意原告孟某当即给被告2万元的诚意金,并约定诚意金直接转成房屋购买的定金。签过合同后,被告却一直不履行过户手续,甚至以办理银行解冻手续为由将中介保管的涉案房产证借走并再也没有交给中介。庭审期间,中介提交了被告吴某所售房屋的钥匙,并说明钥匙是签过合同后被告交给中介的,被告还嘱咐中介,原告孟某只要交了首付款,办理好贷款手续,就将房屋钥匙交给原告,没想到合同没有履行完,被告就不愿意卖房了。被告方辩称,涉案房屋是被告吴某和丈夫的共同财产,但被告的丈夫对涉案房屋的买卖并不知情,所以合同无效;原告给的2万元诚意金是中介费,原告并没有向其交付定金和首付款,所以是原告没有积极履行合同。案件在进一步审理中。案例2银行贷款手续都办了 他却被指“违约在先”2016年9月,耿某同李某签订了房屋买卖合同。双方约定:房屋总价款70万元,采用按揭贷款方式支付,双方在20个工作日内到银行办理按揭贷款手续,耿某在合同签订时支付佣金及定金5万元,其中佣金6000元。合同中还约定:因李某房屋有贷款需解除,房屋解压事宜由耿某协助办理,李某需无条件配合办理;定金5万元中2万元直接交付李某,剩余3万元由中介公司代为保管,过户后扣除中介费用,剩余冲抵房款。合同签订后,耿某支付给李某定金2万元,交给中介公司暂时保管定金及佣金3万元(佣金6000元)。耿某后期还缴纳了办理银行贷款手续相关费用11000余元。眼看合同已履行过半,孰料在办理后续房屋解压手续时,双方起了纠纷,导致房屋未能如期解压。协商未果后,耿某将李某告到法院,请求判令李某双倍返还定金,赔偿佣金及办理银行贷款费用损失。法庭上,耿某表示,自己已在合同规定时间内向银行办理了贷款手续,作为出卖方,李某有义务将其房屋进行解押,“李某不按合同出卖价履行导致合同无法履行,构成违约。”对此,李某辩称,合同中约定自己是以“办理”为主,应由耿某负主要义务,耿某违约在先。惠济法院经审理认为,根据证据和陈述,原被告各有过错和违约行为,均应承担相应的责任。44000元定金由李某和房产中介分别返还给耿某。而对于耿某佣金及办理银行贷款费用的损失,由原被告各半分担。
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